การสร้างบ้านไม่ใช่แค่เรื่องของดีไซน์ งบประมาณ หรือการเลือกบริษัทรับสร้างบ้านเท่านั้น แต่ “กฎหมายสร้างบ้าน” ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญ ที่เจ้าของบ้านไม่ควรมองข้าม เพราะหากก่อสร้างผิดข้อกำหนด อาจทำให้เกิดปัญหาตามมาได้ ทั้งในด้านกฎหมาย การร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน หรือแม้แต่การถูกสั่งระงับการก่อสร้าง
ดังนั้น ในบทความนี้ Royal House จึงรวบรวม 9 กฎหมายสำคัญเกี่ยวกับการสร้างบ้าน ที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนเริ่มก่อสร้างจริงมาฝากกัน
สำรวจกฎหมายที่ดิน การขออนุญาต และการเตรียมพื้นที่ก่อนสร้างบ้าน
ก่อนจะเริ่มออกแบบ หรือเลือกแบบบ้าน สิ่งแรกที่บริษัทรับสร้างบ้านแนะนำให้ตรวจสอบคือ ข้อจำกัดของที่ดิน เพราะที่ดินแต่ละพื้นที่มีข้อกำหนดทางกฎหมายแตกต่างกัน ดังนี้
ผังเมือง และการใช้ประโยชน์ที่ดิน
เจ้าของบ้านควรตรวจสอบก่อนว่า ที่ดินของตนอยู่ในพื้นที่ประเภทใด เช่น พื้นที่สีเขียว พื้นที่อยู่อาศัย หรือเขตควบคุมพิเศษ เพราะบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัดเรื่องประเภทอาคาร ความสูง หรือสัดส่วนการใช้พื้นที่ เพราะหากไม่ตรวจสอบก่อน อาจทำให้เกิดปัญหาในการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง หรือจำเป็นต้องแก้แบบใหม่ทั้งหมด ซึ่งเสียทั้งเวลา และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
การขุดดิน และถมดินก่อนสร้างบ้าน
หลายคนซื้อที่ดินแล้วเริ่มถมทันที แต่จริง ๆ แล้วการถมดิน และขุดดินมีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดเจน โดยหากขุดดินลึกเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ขนาดใหญ่ ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน (มาตรา 17)
การขุดดินใกล้พื้นที่เพื่อนบ้าน
หากขุดดินใกล้เขตเพื่อนบ้าน ต้องมีระบบป้องกันดินพังทลาย (มาตรา 24)
การถมดินและระบบระบายน้ำ
หากถมดินสูงกว่าพื้นที่รอบข้าง ต้องจัดระบบระบายน้ำเพื่อไม่ให้น้ำไหลสร้างความเสียหายแก่ที่ดินใกล้เคียง (มาตรา 26)
ระบบระบายน้ำ และบำบัดน้ำเสีย
บ้านพักอาศัย จำเป็นต้องมีระบบบำบัดน้ำเสีย และการระบายน้ำที่เหมาะสม โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และอาคารพักอาศัย ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เพราะนอกจากจะช่วยเรื่องสุขอนามัยแล้ว ยังช่วยลดปัญหาน้ำท่วมขัง กลิ่นรบกวน และข้อร้องเรียนจากบ้านข้างเคียงในระยะยาวอีกด้วย
การขออนุญาตก่อสร้าง
หนึ่งในขั้นตอนสำคัญก่อนสร้างบ้าน คือการขออนุญาตก่อสร้าง ซึ่งหลายคนมักคิดว่าเป็นเรื่องยุ่งยาก แต่จริง ๆ แล้วเป็นขั้นตอนที่ช่วยให้บ้านถูกต้องตามกฎหมาย และปลอดภัยมากขึ้น ซึ่งการเตรียมเอกสารครบตั้งแต่ต้น จะช่วยลดระยะเวลาในการอนุมัติ และลดโอกาสถูกเรียกแก้ไขเอกสารเพิ่มเติม โดยเอกสารหลักที่มักใช้ จะได้แก่
- แบบแปลนก่อสร้าง
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- รายการคำนวณโครงสร้าง
- หนังสือรับรองจากวิศวกรและสถาปนิก
กฎหมายระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะ
การสร้างบ้านติดถนนสาธารณะจำ เป็นต้องเว้นระยะร่นอาคารตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อความปลอดภัยในการใช้งาน และรองรับการขยายถนนในอนาคต โดยตามกฎกระทรวงควบคุมอาคาร หากถนนสาธารณะมีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร อาคารต้องร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร และต้องไม่มีส่วนใดของอาคารยื่นล้ำเข้าไปในแนวร่นดังกล่าว
กฎหมายช่องเปิด หน้าต่าง และพื้นที่ว่างรอบบ้าน
นอกจากตัวอาคารแล้ว กฎหมายยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับช่องเปิดต่าง ๆ เช่น ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ และระเบียง เพื่อป้องกันปัญหาด้านความเป็นส่วนตัว และความปลอดภัยของบ้านข้างเคียง
ซึ่งโดยทั่วไป หากอาคารมีช่องเปิดที่หันไปทางที่ดินของผู้อื่น อาคารที่สูงไม่เกิน 9 เมตร จะต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และหากสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร
นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้มีพื้นที่ว่างโดยรอบอาคาร เพื่อช่วยเรื่องการระบายอากาศ การเข้าถึงในกรณีฉุกเฉิน และลดความแออัดของพื้นที่ก่อสร้าง ซึ่งเป็นรายละเอียดที่เจ้าของบ้าน ควรคำนึงถึงตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ
กฎหมายการสร้างรั้วบ้านและกำแพง
รั้วบ้านเป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบที่มีกฎหมายควบคุม โดยเฉพาะบ้านที่ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนน หรือจุดตัดของทางสาธารณะ ซึ่งอาจมีข้อกำหนดเรื่องการปาดมุมรั้วเพื่อไม่ให้บดบังทัศนวิสัยของผู้ใช้ถนน
นอกจากนี้ การก่อสร้างรั้ว หรือกำแพงติดแนวเขตที่ดิน ควรตรวจสอบตำแหน่งแนวเขตให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านในอนาคต รวมถึงควรออกแบบระบบระบายน้ำ และฐานรากให้เหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อพื้นที่ข้างเคียง
อย่างไรก็ตาม บริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพ Royal House ที่มีทีมผู้เชี่ยวชาญดูแลครบทุกขั้นตอน ตั้งแต่ให้คำปรึกษา ออกแบบบ้าน ขออนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงควบคุมงาน และส่งมอบบ้านจริง หากสนใจสามารถติดต่อ และขอคำปรึกษาได้ที่ Line: @royalhouse
Q&A คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ กฎหมายสร้างบ้าน
กฎหมายสร้างบ้านกำหนดให้เว้นระยะห่างจากเขตที่ดินเท่าไหร่ ?
โดยทั่วไป บ้านพักอาศัยต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด ขึ้นอยู่กับลักษณะของผนัง ความสูงอาคาร และการมีช่องเปิด เช่น ประตูหรือหน้าต่าง หากอาคารมีช่องเปิดและสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร ส่วนอาคารที่สูงเกิน 9 เมตร ต้องเว้นระยะไม่น้อยกว่า 3 เมตร
สร้างบ้านโดยไม่ขออนุญาต มีโทษอย่างไร ?
หากเริ่มก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น อาจถูกสั่งระงับงาน ถูกปรับ หรือในบางกรณีอาจถูกสั่งรื้อถอนบางส่วนได้ นอกจากนี้ หากบ้านสร้างผิดแบบจากที่ได้รับอนุญาต ก็อาจมีปัญหาในอนาคต เช่น การขอเลขที่บ้าน หรือการโอนกรรมสิทธิ์
บริษัทรับสร้างบ้านช่วยดำเนินการอะไรได้บ้าง
ปัจจุบันบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพ มักมีบริการช่วยดำเนินการด้านเอกสาร ขออนุญาตก่อสร้าง และประสานงานกับหน่วยงานราชการให้ครบ ทำให้เจ้าของบ้านลดภาระ และลดความผิดพลาดจากการดำเนินการเอง
เลือกบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพ ช่วยให้ทุกขั้นตอนของคุณง่ายขึ้น !
ไม่ว่าคุณจะมีที่ดินเปล่า และกำลังเริ่มต้นจากศูนย์ หรือกำลังมองหาบริษัทรับสร้างบ้านที่ช่วยดูแลแบบครบวงจร Royal House พร้อมช่วยให้บ้านในฝันของคุณเป็นจริงได้อย่างมั่นใจ เพราะการสร้างบ้าน เต็มไปด้วยรายละเอียดที่ซับซ้อน ทั้งเรื่องกฎหมาย เอกสาร และการควบคุมงานก่อสร้าง จึงเป็นเหตุผลที่หลายคนเลือกใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้าน
ด้วยประสบการณ์ในการสร้างบ้านมายาวนาน Royal House ให้ความสำคัญทั้งเรื่องมาตรฐานงานก่อสร้าง คุณภาพวัสดุ และการออกแบบที่ถูกต้องตามกฎหมาย ทำให้เจ้าของบ้านสามารถวางใจได้มากขึ้นในทุกขั้นตอน หากสนใจสามารถติดต่อ และขอคำปรึกษาได้ที่ Line: @royalhouse
