เข้าใจ ระยะร่นอาคาร และส่วนที่เว้นว่าง รู้ไว้ก่อนโดนรื้อถอน

สำหรับใครที่อยากมีบ้านในฝันเป็นของตัวเอง การจ้างบริษัทรับสร้างบ้านนั้นเป็นตัวเลือกที่ดี เนื่องจาก การสร้างบ้านต้องมีความรู้เรื่องกฎหมาย เกี่ยวกับการก่อสร้างเป็นอย่างดี โดยเฉพาะเรื่องของ “ระยะร่นบ้าน” ที่ต้องเช็กระยะห่างตามแนวเขตที่ดิน ถนน สระน้ำ และที่สาธารณะให้ดี ว่าตรงตามกฎหมายควบคุมอาคารไหม เพื่อให้สร้างบ้านได้อย่างปลอดภัย และมีการระบายอากาศ รวมถึงรักษาสภาพแวดล้อมที่ดี

ในบทความนี้ Royal House จะพาทุกคนมาศึกษากฎหมายระยะร่น และที่เว้นว่าง พร้อมกับศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ให้ละเอียด ก่อนจะจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน เพื่อให้เจ้าของบ้านเข้าใจในการก่อสร้างยิ่งขึ้น หากพร้อมแล้ว ไปดูกันเลย

ทำความเข้าใจ ระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่าง คืออะไร 

การมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง ถือเป็นหนึ่งในความฝันของใครหลายคน แต่กว่าความฝันนั้นจะเป็นจริง เจ้าของบ้านจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดต่าง ๆ มากมาย โดยเฉพาะเรื่องของกฎหมายที่ดูซับซ้อน ซึ่งหนึ่งในกฎหมายที่ควรทำความเข้าใจ คงจะหนีไม่พ้นระยะร่นของอาคาร และที่เว้นว่าง โดย Royal House ได้รวบรวมข้อมูลดี ๆ มาให้ทุกคนแล้ว ดังนี้

• ระยะร่นอาคาร

ระยะร่น (Set Back) คือ ระยะห่างของแนวอาคารกับแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น พื้นที่ข้างเคียง คูคลอง หรือถนน ซึ่งกฎระยะร่นนั้นแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ ทั้งในเขตเมือง เขตชนบท หรือแม้แต่ในแต่ละเทศบาล เนื่องจาก สภาพแวดล้อม และความหนาแน่นของประชากรที่แตกต่างกัน

ดังนั้น ก่อนเริ่มการก่อสร้าง จึงควรตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นกับหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง หรือบริษัทรับสร้างบ้านที่มีประสบการณ์ ให้คำแนะนำ และคำนวณระยะร่นที่ถูกต้องให้ เพื่อให้แน่ใจว่าแบบแปลนบ้านของคุณ จะเป็นไปตามข้อกำหนดทั้งหมด ทั้งนี้ กฎหมายระยะร่นในกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัดมีความแตกต่างกัน ดังนี้

• กรุงเทพมหานคร

เมื่อพูดถึงระยะร่นในเขตกรุงเทพฯ ต้องพิจารณากฎกระทรวงฉบับที่ 55 และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 โดยหากข้อบัญญัติ กทม. กำหนดไว้แตกต่างจากกฎกระทรวง จะให้ยึดตามข้อบัญญัติ กทม. เป็นหลัก ซึ่งจะมีข้อกำหนดที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อให้มีพื้นที่ว่างระหว่างอาคาร ช่วยในเรื่องการระบายอากาศ แสงสว่าง และความปลอดภัยในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน

• ต่างจังหวัด

ในขณะที่พื้นที่ต่างจังหวัด ส่วนใหญ่จะใช้กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งเป็นกฎหมายลูกที่ออกมา เพื่อให้รายละเอียดเพิ่มเติม จากพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกฎหมายฉบับนี้มีความยืดหยุ่นมากกว่าเล็กน้อย

• ที่เว้นว่าง

สำหรับที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่จัดจากแนวเขตที่ดิน จนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยว และอาคารชุดที่เรียงติดกัน

สาระน่ารู้ ! ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร รู้ไว้ก่อนเริ่มสร้างบ้าน

การสร้างบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นการลงทุนระยะยาว เพราะฉะนั้นการศึกษา และทำความเข้าใจเรื่องระยะร่นก่อนการก่อสร้าง จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้คุณได้บ้านที่สวยงาม แข็งแรง และปลอดภัย จากปัญหาทางกฎหมายในอนาคต ซึ่งบริษัทรับสร้างบ้านผู้เชี่ยวชาญอย่าง Royal House ได้สรุปกฎหมายระยะร่น มาให้แล้วดังนี้

• ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น

เมื่อมีบ้านหลังอื่น ๆ อยู่ด้านข้าง หรือด้านหลังที่ติดกัน จะต้องมีการร่นระยะห่างจากเขตที่ดินข้างบ้านดังกล่าว ตามข้อกำหนดของกฎหมาย ซึ่งเป็นมาตรการสำคัญในการวางแผนการก่อสร้าง เพื่อรักษาความปลอดภัย และการใช้พื้นที่อย่างเหมาะสม ดังนี้

• กรณีอยากให้มีช่องเปิด (ประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องระบายอากาศ หรือระเบียง) ตามบัญญัติ กทม. ข้อ 54 บ้านเดี่ยวสูงไม่เกิน 9 เมตร (ตั้งแต่ชั้น 2 ของบ้านลงมา) ต้องเว้นระยะร่นจากเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 เมตร แต่หากบ้านสูงเกิน 9 เมตร (ตั้งแต่ชั้น 3 ขึ้นไป) ต้องห่างจากเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 3 เมตร
• กรณีพื้นที่เกิน 300 ตร.ม. ตามบัญญัติ กทม. วรรคแรกข้อ 55 หากบ้านเดี่ยวสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นที่ว่างรอบแนวเขตที่ดิน รวมถึงด้านข้างบ้าน และหลังบ้านอย่างน้อย 1 เมตร แต่หากบ้านสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบอาคาร (รวมถึงด้านข้างบ้าน และหลังบ้าน) ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
• กรณีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตร.ม. ไม่ว่าจะสูงมากกว่า หรือน้อยกว่า 15 เมตร ตามบัญญัติ กทม. ข้อ 56 ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด สามารถสร้างห่างจากเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าต้องการห่างน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร จากเจ้าของที่ดินข้างเคียงก่อน

• ระยะร่นจากถนนสาธารณะ

หากบ้านเดี่ยวมีด้านหน้า หรือด้านใดด้านหนึ่ง ของตัวที่ดินติดถนนสาธารณะ ก็จะต้องถูกกำหนดให้ร่นระยะห่างจากถนนสาธารณะ ตามข้อกำหนด ดังนี้

• กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1) หากถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนน อย่างน้อย 3 เมตร
• กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2) 
• หากถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
• หากถนนกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
• หากถนนกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร

• ระยะร่นจากแหล่งน้ำ (ข้อ 42)

พื้นดินบริเวณใกล้แม่น้ำ คู และคลอง มักมีความอ่อนตัว และง่ายต่อการถูกกัดเซาะ ดังนั้น ควรศึกษาบทบัญญัติเกี่ยวกับการสร้างบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะให้ดี ก่อนปลูกบ้านริมแม่น้ำ ดังนี้

• กรณีแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร แนวอาคารควรห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร

• กรณีแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แนวอาคารควรห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 42
• กรณีเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น ทะเลสาบ ทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นอย่างน้อย 12 เมตร

• กรณีการสร้างรั้ว (ข้อ 47)

รั้วหรือกำแพงที่สร้างติดกับเขตถนน และมีระยะร่นรั้วจากเขตถนน น้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างรั้วได้สูงไม่เกิน 3 เมตร โดยวัดจากระดับทางเท้า หรือถนนสาธารณะ

ชวนรู้ ! ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง เข้าใจก่อนสร้างอาคารผิดกฎหมาย

นอกเหนือจากการสร้างบ้าน และอาคารให้ถูกต้องตามหลักระยะร่นแล้ว เจ้าของบ้าน และบริษัทรับสร้างบ้าน ควรมีความเข้าใจเกี่ยวกับข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่างให้ลึกซึ้ง ก่อนดำเนินการสร้างบ้าน เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกรื้อถอนในภายหลัง โดยข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง มีดังต่อไปนี้ 

• พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร (ข้อ 33)

• กรณีที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคาร ไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
• กรณีไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด

• กรณีห้องแถวหรือตึกแถว (ข้อ 34)

• หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้น และไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร
• หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้น และไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ทุก ๆ 10 คูหา หรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

• กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย (ข้อ 36)

• บ้านแถว ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
• ทุก ๆ 10 คู่หา หรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน

• กรณีบ้านแฝด (ข้อ 37)

• ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
• ต้องมีที่เว้นว่างด้านหลัง และด้านข้างอาคารอย่างน้อย 2 เมตร

อย่างไรก็ตาม สำหรับใครที่กำลังมองหาบริษัทรับสร้างบ้าน ที่มีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายในการสร้างบ้านเป็นอย่างดี อย่าลืมนึกถึง Royal House บริษัทรับสร้างบ้าน ที่มีประสบการณ์สร้างบ้านหลากหลายสไตล์ และเข้าใจกฎหมายระยะร่นในแต่ละพื้นที่อย่างแท้จริง

4 จุดประสงค์ของระยะร่นอาคาร ที่เจ้าของบ้านควรทำความเข้าใจ

หลังจากที่ทำความเข้าใจกันไปแล้วว่า ข้อกำหนดของระยะร่นของอาคาร และที่เว้นว่างมีอะไรบ้าง เพื่อให้การสร้างบ้านดำเนินไปอย่างถูกกฎหมาย และไม่เสี่ยงต่อการถูกรื้อถอนในภายหลัง หากยังไม่แน่ใจว่า ทำไมถึงควรสร้างบ้านตามระยะร่นของอาคาร Royal House ได้เตรียมคำตอบมาไว้ให้แล้ว ดังนี้

• ป้องกันความแออัด

จุดประสงค์อันดับแรก ที่ก่อให้เกิดกฎหมายระยะร่นของอาคารตามมา และต้องบังคับใช้อย่างเข้มงวด คือ การป้องกันความแออัดของที่อยู่อาศัย และสร้างความเป็นระเบียบของชุมชน เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีความเป็นส่วนตัว ระหว่างอาคารที่อยู่ติดกัน 

• ความปลอดภัยเรื่องอัคคีภัย

เนื่องจาก เหตุอัคคีภัยเป็นภัยร้าย ที่อาจเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ ดังนั้น การสร้างบ้านแต่ละหลัง จำเป็นต้องมีการเว้นระยะตามกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้ไฟลาม และอำนวยความสะดวกให้กับเจ้าหน้าที่ เข้าไปดับไฟได้อย่างทันท่วงที ในกรณีที่เกิดเหตุเพลิงไหม้ หรือไฟฟ้าลัดวงจรขึ้น 

• การก่อสร้าง และซ่อมแซมอาคาร

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม คือ การก่อสร้าง และซ่อมแซมอาคาร เพราะหากโครงสร้างบ้านมีปัญหา ก็จำเป็นต้องแก้ไขอย่างละเอียด ซึ่งการสร้างบ้านที่ไม่ตรงตามระยะร่น อาจทำให้ช่างทำงานได้ลำบาก และรบกวนเพื่อนบ้าน ทั้งยังก่อให้เกิดปัญหาอื่น ๆ ตามมามากมาย ไม่ว่าจะเป็น ความชื้นซึมผ่านผนัง เชื้อรา และสีผุพอง เป็นต้น

• เอื้อต่อระบบสาธารณูปโภค

ระยะร่นของอาคาร ได้มีการกำหนดช่องปิด และช่องว่างระบายอากาศไว้อย่างชัดเจน เพื่อป้องกันกลิ่น คัวนที่เกิดจากการทำอาหาร และควันบุหรี่ ทั้งยังเอื้อต่อการวางท่อระบายน้ำ ทางเข้า-ออกบ้าน และการสร้างพื้นที่สีเขียวรอบบ้านอีกด้วย

4 ผลกระทบที่เกิดขึ้น หากสร้างบ้านเกินระยะร่น จากเขตที่ดินทางกฎหมาย

เชื่อว่าหลายคนคงคิดว่า การสร้างบ้านล้ำระยะร่นเพียงนิดเดียว ก็คงไม่ผิดกฎหมาย แต่ในความเป็นจริงแล้ว อาจมีผลกระทบตามมามากมาย เนื่องจาก หากเจ้าหน้าที่ตรวจพบ หรือมีเพื่อนบ้านร้องเรียน เจ้าหน้าที่สามารถออกคำสั่งได้ ดังนี้

• คำสั่งให้แก้ไข

เจ้าพนักงานท้องถิ่น มีอำนาจในการสั่งให้เจ้าของอาคาร ดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงส่วนที่ผิดให้ถูกต้อง ภายในระยะเวลาที่กำหนด เพื่อให้อาคารนั้น ๆ มีระยะร่นที่ถูกต้องตามกฎหมาย

• คำสั่งรื้อถอน

หากตรวจพบว่ามีการสร้างบ้านผิดกฎหมายระยะร่น และไม่สามารถดำเนินการแก้ไขได้ หรือเจ้าของอาคารไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง อาจนำไปสู่คำสั่งให้รื้อถอนอาคาร ในส่วนที่ผิดกฎหมายได้

• ค่าปรับรายวัน

นอกเหนือจากคำสั่งรื้อถอนแล้ว ในบางกรณีเจ้าพนักงานท้องถิ่น อาจดำเนินการให้เจ้าของอาคาร ได้รับโทษปรับรายวัน จนกว่าจะทำการแก้ไขเรื่องระยะร่นอาคารให้ถูกต้อง

• การไม่สามารถขอใบอนุญาตก่อสร้าง หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้

ผลกระทบใหญ่ที่เจ้าของอาคารจะได้รับ คือ เจ้าของอาคารไม่สามารถขอใบอนุญาตที่จำเป็น หรืออาจมีปัญหาในการซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตได้อีกต่อไป

ทั้งหมดนี้ คือ ข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นในการสร้างบ้านทุกประเภท ซึ่งมีความจำเป็นทั้งต่อผู้อยู่อาศัย และบริษัทรับสร้างบ้านต้องเรียนรู้ให้ละเอียด เพื่อให้รู้รายละเอียด และพูดคุยกันอย่างเข้าใจในทิศทางเดียวกัน รวมถึงทำให้การตกลงในการก่อสร้างราบรื่นมากขึ้น

ทั้งนี้ ไม่ว่าคุณกำลังจะวางแผนสร้างบ้านในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัด การทำความเข้าใจกับกฎหมายระยะร่น และข้อบังคับท้องถิ่นอื่น ๆ เป็นขั้นตอนสำคัญในกระบวนการสร้างบ้าน การปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญ เช่น บริษัทรับสร้างบ้านที่มีทีมงานสถาปนิก และวิศวกรโดยตรง จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่า การสร้างบ้านในฝันจะถูกต้องตามกฎหมาย และปลอดภัยสำหรับทุกคน

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบริษัทรับสร้างบ้าน สามารถเลือกใช้บริการ Royal House ซึ่งเป็นบริษัทรับสร้างบ้านที่ให้บริการเกี่ยวกับบ้านอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น การสำรวจที่ดิน การช่วยเลือกแบบบ้าน การติดต่อประสานงานหน่วยงานราชการ หรือการติดต่อสถาบันทางการเงินเพื่อการปลูกสร้างบ้าน ไปจนถึงการปลูกสร้างบ้าน 

นอกจากนี้ ยังมีผู้เชี่ยวชาญที่น่าเชื่อถือ และมีประสบการณ์เกี่ยวกับสร้างบ้านมามากกว่า 38 ปี หากสนใจสามารถติดต่อได้ที่ Line: @royalhouse